A Váci úti irodafolyosó fejlődése : Az irodafejlesztések alapterületét befolyásoló tényezők elemzése = The development of the Váci corridor : Analysis of the factors influencing the floor area of office developments

Abstract

Az elmúlt évtizedekben Budapest számos nagy volumenű, koncentrált irodafejlesztésnek adott otthont, amelyeknek eredményeként a XIII. kerületben kialakulhatott és dinamikusan növekedhetett a „Váci úti irodafolyosó”. Dolgozatomban kvalitatív és kvantitatív kutatással vizsgálom, hogy milyen feltételek és iparági környezet mellett történik a nagy volumenű kínálatbővülés. A dolgozat első felében ismertetem a releváns város- és irodanegyed fejlődési elméleteket, valamint esettanulmányos jelleggel bemutatom a Váci úti irodaklaszter fejlődését. Az itt megfigyeltek alapján választottam ki ugyanis a kutatásom magyarázó változóit, melyek az ország gazdasági helyzetét leíró makrogazdasági mutatók mellett a budapesti irodapiacra jellemző tényezők lettek. A budapesti új iroda kínálat éves állományát a többváltozós regresszió módszerével vizsgáltam 2009 és 2020 között, korrelációanalízis által meghatározva a változók közötti kapcsolatok irányát és szorosságát. Hipotéziseket fogalmaztam meg a makrotényezők új iroda kínálattal való kapcsolatának irányáról, mely feltevéseket 5 százalékos szignifikancia szinten részben tudtam elfogadni. A Váci úti irodafolyosó terjeszkedése alapján állítható, hogy a hasonló tevékenységű cégek előszeretettel választanak irodaterületet egymás közelében. Az itt található cégek többsége így pénzügyi, biztosítási, infokommunikációs és ingatlanügyleti tevékenységet folytat (FIRE-szektor). Számításaim is alátámasztották ezt a jelenséget: a makrogazdasági tényezők közül a FIRE-szektorban foglalkoztatottak száma állt a legszorosabb kapcsolatban a budapesti új iroda állománnyal. Ugyanakkor az ingatlanpiaci speciális mutatók közül kiemelendő az üresedés és az elvárt hozam – ezek szintén meghatározó tényezői a fejlesztéseknek. E változók esetében közel ugyanolyan erős, de ellentétes irányú kapcsolatot tártam fel az eredményváltozóval, mint a FIRE-szektorális foglalkoztatottsággal. Dolgozatom az ingatlanbefektetők és várostervezők számára is útmutatásul szolgálhat, hiszen nemcsak egy irodaklaszter fejlődésének történetét tartalmazza, hanem a piac mozgatórugóinak hatását mögöttes számításokkal is alátámasztja.