A magyar ingatlan- és albérletárak területi alapon történő összehasonlítása

Abstract

Tanulmányomban a magyar ingatlanok árát vizsgáltam, a járások (Budapestre vonatkozóan a kerületek) szintjén lefolytatva az empirikus elemzést. A kutatás elsődleges célja az alábbi két kérdés megválaszolása volt: Milyen tényezők alakítják az ingatlanárakat a területi kapcsolatokra való szűrést követően, illetve ezen tényezők közül melyek tekinthetők lokális (járási, illetve kerületi szintű) és melyek globális (országos) erővel bírónak? A szakirodalom alapján a hedonikus árregressziók, illetve a Mixed Geographically Weighted Regression (MGWR) modellek bizonyultak a vizsgálat legalkalmasabb eszközeinek. Ennek megfelelően egy 96 912 megfigyelést tartalmazó adatbázis jelentette a kiindulást, amely az ingatlan.com oldal hirdetéseit tömörítette kilenc változó mentén. Ezen eladó ingatlanok egyedi tulajdonságait felhasználva számszerűsítettem a járásokat és kerületeket jellemző területi árindexet, mely az említett hedonikus módszertanon alapult. Következő lépésben a Központi Statisztikai Hivatal járási és kerületi szintekre rendelkezésre álló adatait használtam fel, hat kategória mentén. Demográfiai, gazdasági aktivitási, lakhatási, szociális, infrastrukturális és háztartási változókat gyűjtöttem össze, a korábbi elemzéseket alapul véve. A dimenziószám csökkentés céljából lefolytatott főkomponens elemzést követően alkalmaztam a hat kategóriát felhasználva az MGWR modellt, melynek eredményei alapján lehetőségem nyílt a két kezdeti kérdés megválaszolására. Legfőbb megállapításom a következőképpen hangzott: Az árak alakulását meghatározó legfontosabb változóknak a gazdasági aktivitás, a háztartás karakterisztikái, illetve a demográfiai mutatók bizonyultak, melyek közül az első kettő globális, a harmadik pedig lokális komponensnek mutatkozott. Az alapvető célon, azaz a két kutatási kérdés megválaszolásán túl további eredményekkel is szolgált a tanulmány. Egyrészt megtörtént a szakirodalom összefoglalása révén az ingatlanárak elemzésére használt módszertanok horizontális – és a két alkalmazott eljárás esetében vertikális – bemutatása. Másrészt az árindex a korábban formalizált járási szintű mutatókkal összehasonlítható, így képet kaphatunk az időbeli dinamikákról is. (A kiadó lakásokra az adatok szűkössége miatt mindössze a budapesti kerületekre formalizáltam az indexet, az eredményeket a Melléklet tartalmazza.)