A lakáspiac áralakulásának vizsgálata: predikciós modellezés a Los Angeles-i lakásárakhoz

Absztrakt (kivonat)

Napjaink egyik legkedveltebb befektetési formája a lakóingatlanok piaca. Ennek okai szerteágazók: viszonylagos biztonsága mellett befektetési formától függően akár folyamatos cash-flowt tud biztosítani a tulajdonosnak, emellett az elmúlt évtizedek tapasztalatai alapján az inflációnál jelentősen magasabb átlagos hozamot nyújt. Az ingatlanpiacnak kiterjedt szakirodalma van, és szakmák sokasága épült fel rá az évtizedek alatt, melyet a dolgozatom első felében mutatok be. Az elméleti áttekintés során kitérek a definíciókra, a piaci ciklikusság bemutatására, a lakásárakra ható tényezők számbavételére és a korábbi, témában publikált kutatásokra. Ebből is kiderül, hogy ma a lakáspiac áralakulásának előrejelzésére, ami a befektetési célú lakásvásárlást illetve fejlesztést segítené, jelenleg nincs elfogadott modell. A feltérképezett tanulmányok számán és minőségén is látszik, hogy a választott téma kidolgozására van igény. A világ számos pontján, kultúrától és a helyi gazdasági helyzetétől függetlenül vizsgálták az előrejelezhetőséget, így Kínától és Malajziától kezdve, Európán át Amerikáig érdekes téma kutatási szempontból. Annak, hogy a lakásárak változásának ciklikusságára nincs előrejelzésre alkalmas modell, további prociklikus hatása van. A piac sajátosságaiból adódóan a megjelenő keresletre évekbe kerül megfelelő kínálatot biztosítani, mely az árak ugrásszerű emelkedéséhez vezet, és a fellendülés végeztével jelentős áresést okoz a piacon maradó, el nem adott lakások túlkínálatával. A lakóingatlan-fejlesztők és a befektetők az előrejelzések ismeretében korábban meg tudnák hozni befektetési döntésüket, és ezzel a kereslet megjelenésének időpontjától számítva rövid időn belül tudnának kínálatot nyújtani. Dolgozatomban ezen prociklikus hatás ellentételezéseként teszek kísérletet egy ezzel ellentétes hatású, prediktív modell felállítására. A felírt képlet üzleti szempontból elfogadható 51%-os magyarázó erővel modellezi az árak változásának irányát és mértékét Los Angeles lakóingatlan piacára vonatkozóan. Ez a modell lineáris regressziós kapcsolatot feltételező statisztikai kutatás eredménye, de a vizsgált gazdasági, szociológiai és demográfiai változók alapján várhatóan tovább finomítható, pontosítható.