A lakosság lehetőségei a hazai jelzáloghitel piacon

Absztrakt (kivonat)

A hazai bankszektor a rendszerváltás óta hatalmas fejlődésen ment keresztül, aminek egyik központi eleme volt a lakossági jelzáloghitelezés elindítása. Nagy lökést adott a folyamatnak a jelzáloglevél-kibocsátás törvényi hátterének megteremtése, a 2000-es évek elején elindított lakástámogatási rendszer, majd a devizahitelezés elterjedése. Dolgozatom első fejezetében röviden áttekintem a jelzáloghitelezés gyakorlati folyamatát, vagyis mi történik a hiteligénylés és az utolsó törlesztőrészlet visszafizetése között. Továbbá összefoglalom azt a nagyjából 10 éves folyamatot, melyet röviden csak lakossági „hitel boomként” lehet emlegetni. Nagy hangsúlyt kívánok fektetni a hitelkonstrukciók vizsgálatára. Alapvetően két nagy csoportra oszthatjuk a jelzáloghiteleket: lakáscélú és szabad felhasználású módozatokra, melyek között a nevükből is adódóan a hitelcélban van eltérés. Különösen a lakáscélú hiteleken belül a piacon megtalálhatók összetettebb konstrukciók is. Állami támogatás igénybevételére jelen pillanatban két konstrukció létezik: a fiatalok, illetve több gyermekes családok állami támogatása, mely az állampapír hozamhoz igazodva csökkenti a hitelkamatot, a gyerekek számának függvényében. A támogatás hátránya, hogy a jogosultak köre viszonylag szűk. A mindenki számára elérhető másik opció a lakás-előtakarékosság, illetve a hozzá kapcsolódó kombinált hitelek. A konstrukció legnagyobb előnye, hogy a megtakarítások után évi 30 %-os állami támogatás jár. Ennek köszönhetően az előtakarékossággal kombinált hitelek lényegesen kedvezőbbek tudnak lenni a többi piaci kamatozású terméknél. Továbbá a lakás-takarékpénztárak viszonylag olcsón jutnak forrásokhoz, emiatt a bankokhoz képest alacsonyabb kamatszinten tudnak hitelt nyújtani. Emiatt úgy gondolom, hogy a lakás-előtakarékosság, és a kapcsolódó hitelek a közeljövőben még keresettebbek lesznek a lakosság körében. A hitel és megtakarítás kombinációra még az életbiztosítás nyújt lehetőséget. Azonban én ezt nem tartom jó lehetőségnek, mivel az állami támogatás hiánya miatt az életbiztosítások jellemzően jóval alacsonyabb hozamot produkálnak a lakáskasszáknál. Ezért a kombinált hitelek magasabb kamatozásúak még a normál lakáshiteleknél is. A konstrukció sosem volt túl sikeres, és nem gondolom, hogy ez a közeljövőben változni fog. A már hitellel rendelkezők számára is van mozgástér. Sok bajba jutott adósnak jelentős megkönnyebbülést jelenthetnek a kormányintézkedések, melyeknek köszönhetően a kondíciók némileg kedvezőbbé váltak, és a bankok magatartása is némileg változott. Véleményem szerint a már megkötött szerződések átstrukturálása által növelni lehetne a megfelelően törlesztő adósok körét: a futamidők meghosszabbításával, illetve türelmi időszak beiktatásával csökkenteni lehet a havi terheket. A devizahitelezés jelenleg ugyan szünetel, de a már meglévő állománnyal komoly problémák vannak. A legtöbb adós sajnos nem kalkulált a jelentősen megemelkedő törlesztőrészletekkel, emiatt magas a nem fizető adósok aránya. Azonban az igazsághoz hozzátartozik, hogy aki pár éve devizában vett fel hitelt, annak az utóbbi időben tapasztalt törlesztőrészlet emelkedés ellenére sem magasabb jelentősen a havi kötelezettsége, mint aki anno forintban adósodott el. Emiatt úgy érzem nem túl igazságos, hogy elsősorban csak a devizahiteleseket igyekszik megsegíteni a kormány. A hazai lakosság lehetőségei a jelzáloghitel piacon némileg szűkültek az utóbbi időszakban. Összességében elmondható, hogy garantáltan olcsóbb hitelhez csak állami támogatás segítségével lehet jutni. Egyéb esetben hiába vizsgálja meg valaki akár az összes szolgáltató összes konstrukcióját, a futamidő során a bankok rendszeresen élnek a kamatmódosítás lehetőségével különböző indokokra hivatkozva, emiatt kiszámíthatatlan egy több tíz éves futamidejű hitel alakulása. Szerintem jelenleg arra lenne a legnagyobb szükség, hogy a kamatozást minden esetben valamilyen referenciaértékhez rögzítsék. Ekkor lehetne igazából a konstrukciókat összehasonlítani és a bankoknak sem lenne lehetősége a rendszeres kamatemelésre.