Közép-kelet Európai ingatlanberuházások adózásának összehasonlítása

Absztrakt (kivonat)

Dolgozatomban a vizsgált országok adótörvényei által meghatározott adókötelezettségeket az ingatlanbefektetések alábbi, a gyakorlatban legtöbbet látott struktúráin keresztül vizsgáltam: A. Közvetlen ingatlanvásárlás (’Asset deal’): amely esetben a befektető társaság az adott országban fekvő ingatlant közvetlenül vásárolja meg; B. Ingatlannal rendelkező társaság részesedéseinek megvásárlása (’Share deal’): ebben az esetben a befektető társaság az adott országban fekvő, ingatlannal rendelkező társaság részesedését / részesedésének egy részét vásárolja meg; C. Holding társaság általi ingatlannal rendelkező társaság részesedéseinek megvásárlása (’Two-tier structure’): itt a befektető társaság egy külön erre a célra létrehozott holding társaságot alapít az adott országban, amely holding társaság vásárolja meg az adott országban fekvő, ingatlannal rendelkező társaságot. A dolgozat, valamint az összefoglaló kalkulációk készítése során az alábbiak váltak számomra világossá: Az ingatlanbefektetések adóterhei az egyes országokban nagyságrendileg megegyeznek, így a befektetéseknél adószempontból az eltérést a befektetések struktúrájának különbözősége okozza. Következésképpen, a befektetésekhez kapcsolódó adótervezés során az adóterhek minimalizálása érdekében elengedhetetlen a megfelelő befektetési struktúra kialakítása. A dolgozathoz készített elemzéseken keresztül láthatóvá vált, hogy adó szempontból az ingatlan megszerzésének legoptimálisabb módja az úgynevezett ’two-tier’ struktúrában történő ingatlanvásárlás: ebben az esetben van ugyanis lehetőség arra, hogy a finanszírozással kapcsolatos költségek egy részét a későbbi évek nyereségével szemben érvényesítsük. Mindemellett, ingatlanbefektetések esetén az elsőszámú szempont nem a felmerülő adókötelezettségekben, nem is a megfelelő struktúra kialakításában, hanem az egyes országok kiegyensúlyozott és kiszámítható jogi, gazdasági és adminisztratív környezetében rejlik, természetesen az ingatlanbefektetésektől elvárt hozamok mellett. Továbbá megállapítható, hogy Magyarországon a 2010-től bevezetett, az ingatlanvásárlásokat terhelő illetékfizetési kötelezettség jelentősen megnöveli a beruházás évében egy összegben felmerülő adóterhet, amely az ingatlannal rendelkező társaságok értékesítésekor felmerülő tőkenyereség adó fizetési kötelezettséggel együtt a magyarországi ingatlanokhoz kapcsolódó adóteher mértékét nagyságrendileg a többi vizsgált közép-kelet európai ország adóterhének szintjére emelte.