Halottnak a CSOK: avagy a budapesti lakáspiac elemzése

Absztrakt (kivonat)

A földterület és ingatlan birtoklása már az Ókorban is értéknek számított. Szerepük az az évezredek során nem változott jelentős mértékben, független maradt mind államformától, mind politikai és gazdasági berendezkedéstől. Mégis elmondható, hogy az értéküket rengeteg minden határozza meg. Egyes ingatlanok, lakások esetében meghatározó lehet olyan, nem mérhető szempont, mint például az érzelmi kötődés, tájolás és egyéb személyes preferenciák. Viszont az elmondható, hogy a lakáspiac trendszerűségeit a gazdasági és hitelezési környezet mozgatja egy országon belül és reprezentatívan igazodik a gazdasági fejlettséghez, teljesítményhez. Ezen okok miatt esett a választásom a magyar ingatlanpiac elemzésére, kiemelt figyelemmel vizsgálva Budapestet. Szakdolgozatomban vizsgálom a 2008-as gazdasági válság előtti közvetlen lakáspiaci helyzetet, valamint a válság okozta visszaesésből történő felemelkedést. Kiemelt figyelemmel keresem a magyarázatot az elmúlt években tapasztalható áremelkedésre. Először megvizsgálom, hogy mely tényezők befolyásolják a lakáspiac ármozgásait. A makrogazdasági mutatókon keresztül bemutatom az alapvető befolyásoló tényezőket, mint például a reáljövedelem, a munkanélküliségi ráta vagy a nettó pénzügyi vagyon. Fontos megkülönböztetni egymástól lakó-, illetve befektetési ingatlanokat. A turizmus élénkülésével a rövidtávú ingatlan bérletekre is megnőtt az igény, felkeltve ezzel a befektetők érdeklődését. Az Európai Uniós tagállamok fővárosaival összehasonlítva, a budapesti lakásárak sokkal lassabban tértek magukhoz a válság után. Ebből kifolyólag várható volt az ingatlan áremelkedés, valamint a lakás bérbeadással elérhető hozamok is kecsegtetőbbek voltak, más egyéb befektetésekhez hasonlítva. A lakásokat minőség szerint is vizsgálom. Újépítésű, felújított vagy felújítandó? A kereslet és kínálat összevetését is kiemelt tényezőnek tartom az elemzésben. A válság után nehezen jutottak a vállalkozók és magánszemélyek hitelhez, ami szintén jelentősen befolyásolta az ingatlan építések számának csökkenését. 2016-tól viszont az új lakásépítési engedélyek növekvő tendenciát mutatnak, amiből arra lehet következtetni, hogy a növekvő kínálat azonos kereslet mellett az árak csökkenéséhez fog vezetni. Ezzel 3 szemben mégis emelkedés tapasztalható. Vajon minek köszönhető ez? A hitelezési környezet vizsgálatánál kitérek a lakáscélú hitelállomány változására és a hitelek kamataira is. Intuícióm szerint az állami támogatásnak van benne jelentős szerepe. A lakás áfa csökkentésével, valamint a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (továbbiakban: CSOK) bevezetésével könnyítettek a lakásvásárlási terheken. Az egyösszegű támogatás két ellentétes hatást vált ki a piacon. Egyrészt egy nagyobb összeggel csökkenti az árakat, viszont ezzel egy időben növeli a keresletet az amúgy is felfelé ívelő piacon. Véleményem szerint ennek a kettős hatásnak a vizsgálata érdekes eredményekhez vezethet. Ezen felül a CSOK demográfiai vonzatára is kitérek. A hipotézisem bizonyításához statisztikai adatok elemzését és modellezését végzem.